編者按：《產業地產100講》是由中工招商產業研究中心主持編寫的產業地產實戰系列文章，內容涵蓋產業地產投融資、策劃、招商、運營等整個價值鏈條各個環節，是純干貨型、通俗易懂的實戰分享。《產業地產100講》首發于中工招商網，關注中工招商網微信公眾號（zhaoshang800），可以查看全部文章。

      產業園區作為產業高密度集聚之地，與地方經濟發展密切相關。產業園區可以通過帶動投資、實現GDP增長以及創造大量就業機會等多種渠道對地方社會經濟發展起到非常強的拉動作用。因此，地方政府對產業園區的建設和運營有著非常高的積極性，通常在政策、資源等方面給予較大優惠以支持產業園區的建設。

    未來產業園的發展必然從孤立的工業地產開發走向綜合的產業開發，通過土地、地產項目的產業入股等方式，將土地、園區物業與產業開發結合起來；同樣也從片面的環境建設走向全方位的氛圍培育。同時，現代產業的發展也決定了新的產業區功能的綜合性，不是單純的工業加工、科技產品制造區，還包括配套服務的各種商業服務、金融信息服務、管理服務、醫療服務、娛樂休憩服務等綜合功能。

    在經濟新常態下，我國產業園區的發展將呈現出以下一些新的趨勢:

　　行業市場化。隨著我國政策體系的完善和法律法規的健全，產業園的招商引資等各種優惠政策逐步取消。未來產業園將在政府規劃和產業政策的窗口引導下，通過市場化的模式與手段，通過運行機制和分享體制的持續構建，實現多贏互利基礎上的行業聚集和產業轉型。

　　主體多元化。未來幾年，我國各地產業園區的運作方式將由政府主導逐步變革為政府引導、政策驅動、專業化公司參與，各方共同投資等多種模式共生共存。同時，社會化的ppp融資模式和委托代理等模式將成為新的產業園運營方向。

　　產業垂直化。未來一段時期，我國各地區產業園的發展方向將由零散的、無序的單個項目和單個企業的被動聚集，逐步向基于主導產業和行業價值鏈的利益分享、優勢互補的產業鏈上下游延伸、垂直化戰略合作的方向發展。未來幾年，傳統產業轉型升級將成為各類產業園推動產業垂直化發展的重要模式之一。

　　分工專業化。隨著我國產業園市場的逐步規范、成熟和演變，參與其中的各類市場運作主體越來越注重提高自身專業能力，產業園參與者之間呈現專業分工及戰略協同。全能型、綜合化的企業集團運作模式受到各種因素的沖擊和挑戰，產業園投資、產業園開發及產業園運營三者分離的趨勢明顯，產業投資商、專業運營商將成為我國產業園發展的新趨勢。產業資本的大量出現、產業資本和金融資本的深度融合，以及專業運營商的迅速崛起，成為我國未來產業園發展的新趨勢。

　　布局中心化。分析國內產業園案例可知，近年來，一線省會城市出讓的工業用地與均價遠遠領先于二、三線省會城市。多數典型產業園區上市企業的重大項目布局主要在東部城市帶，中西部和東北地區的重點項目與投資較少。布局中心化是我國產業園發展的主要趨勢，近期出現了新興產業的生態化和向中西部方向逐步分散。

　　產品標準化。總體來看，我國產業園呈現五種典型的產品解決方案：產業新城（鎮）模式、產業基地模式、產業綜合體模式、產業辦公模式、產業孵化模式等。隨著個地區產業園扶持政策的規范、統一、開發模式的創新，以及專業團隊的優化，未來標準化的產品、服務和運營模式將成為各地產業園發展的新常態。

　　收益服務化。隨著各級政府發展模式的改變和經濟環境透明化、公開化，各地區產業園的盈利模式將由傳統的“配套物業銷售+園區服務收入”模式，逐步變革為采取社會化運營與市場化結合，以ppp等融資手段建設重點項目，依托長周期回報與產業結構調整、優化，注重收益的可持續性、分享性，由過去過度依賴物業產權性收益，向產品服務化收益轉型提升。園區運營的專業公司和產業園骨干企業通過提升項目產業招商、項目物業設施管理、企業服務、項目孵化創新、項目產業投資等服務，獲取必要的收益。

　　運營資本化。產業園的聚集發展需要大量資本投入。產業園內主導產業和企業的市場化運作，需要通過資本手段予以實現。產業園內的各類企業通過資本運營、產業合作，提高自身的競爭力和特定的投資回報。

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