編者按：《產業地產100講》是由中工招商產業研究中心主持編寫的產業地產實戰系列文章，內容涵蓋產業地產投融資、策劃、招商、運營等整個價值鏈條各個環節，是純干貨型、通俗易懂的實戰分享。《產業地產100講》首發于中工招商網，關注中工招商網微信公眾號（zhaoshang800），可以查看全部文章。

    隨著國內房地產市場進入調整期，住宅需求逐漸回歸理性，商業市場過剩風險顯現，而城鎮化人口聚集以及產業快速升級推動產業地產逐漸活躍，我國主導產業方向和產業鏈條同時升級，疊加產業在區域間轉移，處于工業地產向產業地產轉型期。產業升級是產業地產發展的直接推動力，同時自貿區市場衍生的跨境電商、供應鏈金融等又潛藏著產業地產發展機遇。

    產業地產發展趨勢及投資分析

    新型城鎮化、產業升級等各種因素疊加，近年來各路人馬紛紛進軍產業地產，但目前各類產業園區集中開發建設，產業地產迎來新一輪發展的同時，也將面臨激烈競爭。如何選擇產業方向和區域，將成為產業地產開發是否成功的關鍵。

    1、產業選擇：經濟升級轉型期戰略性新興行業受重視，生產性服務業提升空間大

    目前國內園區數量多且同質化嚴重，招商競爭壓力大。另外經濟放緩及產能過剩，加工制造業受沖擊，知識密集、技術密集等產業發展有待提升，因此需要準確定位產業地產主導方向和產業鏈環節。

    從產業地產涉及的環節來看，需要從產業鏈、優勢產業的產業集聚角度出發，選擇附加值高的高端產業鏈。受勞動人口紅利的消散、環境成本、人民幣升值壓力等疊加影響，我國制造業優勢正在減弱，工業4.0時代制造業生產鏈兩端與底端的價值差異將更巨大，國內經濟升級轉型迫在眉睫。

    從主導產業發展方向來看，受政策支持地區的優勢及新興主導產業，再根據不同城市、不同區域自身產業發展的特色，打造跟當地主導產業相契合的產業地產。其中7大戰略性新興行業是未來重點發展對象，應瞄準行業發展潛力大的行業。

    2、區域選擇：產業地產需求受產業升級、轉移、自貿區等要素激發，區域產業地產發展將出現結構化差異

    產業轉移作為直接推力，不同地區在不同階段將出現不同產業地產需求。我國東部沿海產業升級后將原有產業轉移至中西部和大城市周邊小城鎮，激發不同類型產業地產需求；另外，自貿區、國家級新區、城鎮化等也均為產業地產需求的動力。

    東部仍然占領政策扶持高地，走在產業升級發展的前端：未來發展重點在戰略性新興行業和交運、金融、信息等生產性服務業，加快進入工業4.0時代。占據產業結構的高地，代表東部地區產業地產的核心—產業將會有更大的容量空間。各城市將抓住自身的行業和基地優勢，進行差別化競爭。

    對于東部的核心城市，如北京、上海，未來發展將更側重研發、金融等高端服務性行業，對應的產業地產形態是科技園區、總部基地等。無錫確立物聯網產業的主導地位，嘉興則形成以光伏產業為主導的產業模式，針對這些產業定位明確、優勢明顯的城市，產業地產的發展空間也較大，可依據當地產業優勢和規劃政策擇機進入。

    中西部及大城市周邊小城鎮承接東部產業轉移:長江經濟帶助推中部和川渝地區產業承接能力，工業仍主要以傳統制造業為主，主要產業地產需求是工業園區、物流園、高科技園

    隨著長江經濟帶上升為國家戰略，基建、港口將催生大量的產業地產投資機會，尤其是航運能力提高將極大刺激物流地產需求。目前東部地區拿地成本高，未來國家發力中部地區經濟崛起，產業引入更有勢頭。

    一線城市的產業往周邊縣市轉移，周邊縣市產業地產迎來新的受益期

    京津冀協同發展上升為國家戰略，產業轉移是其中關鍵一環，預計未來化工、水泥等高制造業和服裝批發、倉儲物流等低端服務業將是產業轉移的重點，周邊縣市也將滋生新的產業地產需求。北京新機場的建立、濱海新區等都有利于環北京周邊的廊坊（如固安、大廠、永清）、保定的發展，地緣優勢明顯。    

    上海新一輪城市規劃中，首次劃入周邊縣市考慮，更注重與周邊縣市融合。長三角園區共建已成為常態，涉及工業、新能源、服務業等領域，未來上海等核心城市工業用地成本將不斷走高，擠出實體產業，蘇北、皖江等上海周邊城鎮將成為產業轉移的熱點區域。

    自貿區設立，相關行業產業地產需求應運而生

    自貿區帶動物流及相關產業發展進而會催生產業地產需求。以上海自貿區為例，其所帶來的產業集聚效應能夠在上海港口附近形成物流城，與貿易密切相關的物流、倉儲及貿易加工業得到快速發展，進而促生倉儲、物流、外貿加工等產業地產的需求。

    未來產業地產的發展方向不僅僅是單純的地產開發，更重要的是招商、運營和資本運作等體系化平臺的搭建。各項相關政策出臺落實，國內產業地產面臨新的機遇與改變，新型城鎮化給產城融合提供空間、工業用地集約利用和財稅政策調整指明一站式平臺化方向，PPP模式和新三板或許開啟新的投資模式，自貿區效應、京津冀一體化概念持續發酵，產業地產城市選擇更加開闊。

    隨著工業用地集約利用和清理地方政府優惠措施等出臺，產業地產原有以土地溢價的盈利模式不可持續，未來產業地產將以自持為主，怎樣吸引并留住企業愈加重要，地產商需要從純粹地產思維轉變為平臺思維，提供全方位和持續的增值服務是關鍵，做企業的問題解決方和成長拍檔，構筑資源平臺并提供一站式服務，完成項目內產業升級和可繼性發展。

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