萬通地產股權更迭 轉型陣痛業績停滯
發布時間：2014-08-16
來源：中國經營報
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上半年實現營業收入僅3.37億元，同比下降52.43%
萬通地產股權更迭 4年業績停滯不前
被稱為房地產思想家的馮侖重新占領輿論風口，但被推上浪尖的原因不是他的地產項目，而是眾所周知的萬通控股股權變更。而這輪突發的變動直接導致了其上市公司萬通地產的停牌。對此，有消息指出，本次萬通控股的內部重構只是一次股權轉讓，并非馮侖要賣掉萬通。
然而，復盤的時日并不重要，重要的是這位名震江湖的房地產元老將身赴何方？更為重要的是，在近4年的時間里，萬通地產(600246.SH)營業收入僅維持在30億~50億元的規模，并呈現下滑趨勢。根據萬通地產中報內容顯示，2014年1~6月，公司實現凈利潤4837.23萬元，同比下降59.83%；每股收益約0.04元；公司實現營業收入3.37億元，同比下降52.43%。
但是，連續多年業績不佳，引來各方不滿。據媒體報道，有知情人透露，萬通控股原第二大股東泰達系以及第三大股東嘉華實業系早就已經對萬通地產持續下滑的業績不滿。
他們認為，萬通地產需要品牌，的確離不開馮侖。但馮侖的心思及精力早就不在傳統住宅業務方面。對此，有業內人士猜測，或許，馮侖將更進一步投身他的理想：互聯網加房地產再到立體城市。
股權更迭
8月的第一個星期五，萬通地產召開了第五次臨時股東大會，新一屆董事成員名單顯示，馮侖系人馬正在退出萬通地產。觀察家們的鎂光燈即刻向著這個境內知名企業迎面撲來。但是上市公司的董秘卻對圍觀的分析人士輕描淡寫：“這只是正常的換屆。”
一位接近萬通地產的人士透露，此次董事會名單背后是萬通地產母公司萬通控股股權發生重大變化。據透露，萬通控股系第一大股東馮侖減持了部分股份讓渡給北京嘉華筑業實業有限公司。而嘉華實業取代馮侖成為萬通控股的第一大股東。由于萬通控股擁有萬通地產51.1%股份，因此，嘉華實業間接成為萬通地產第一大股東。
根據公開的報道顯示，萬通控股早在去年就開始和嘉華實業談判股權轉讓事宜。幾個月前，萬通地產除了高管層大面積更換以外，嘉華實業已經派員進入萬通地產開發部等核心業務部分，萬通地產北京公司絕大部分項目總經理也來自嘉華實業方面。
業內分析人士認為，“嘉華實業可能并非簡單的財務投資增持。股權比例變化意味著馮侖可能將專心創新業務，并逐漸淡化傳統業務。而萬通地產大股東的變化可能意味著未來發生重大變化。”
熟悉地產界的人盡皆知，馮侖在辭去萬通地產董事長之后，更多身影開始出現在各種社交場合。無論是關于立體城市的講演臺上，還是商業電影的短暫鏡頭中，馮侖已經很少直接處理萬通地產的事務。
“但是，這并不意味馮侖會賣掉這家親手培養成熟的上市公司。”有消息人士說道，“嘉華實業通過購入馮侖讓渡的股權成為萬通控股的第一大股東，但馮侖在萬通控股實際能影響的股權數量可能遠不止27%，嘉華實業的這個大股東或許只是表面上的。只是馮侖現在一門心思放在立體城市的項目上，萬通傳統住宅這塊的業務在自己手里確實發展得一般，不如交給嘉華方面，如果效果好，身為大股東之一的馮侖方面也能獲益不少。”
轉型陣痛 業績停滯
如果對于萬通地產來說，此次的股權轉讓僅僅是普通的轉讓行為，那么，其業績的連年停滯，對于萬通地產來說，則是一塊心病。
根據公開資料顯示，2013年萬通地產簽約額僅為40.49億元，不足百億的規模，排在了中國房企50強之外。然而，不難發現，萬通地產這家成立于1991年的老牌房企，與同期的萬科、SOHO中國、陽光100相比，明顯掉隊。
對此，一位不愿透露姓名的業內人士在談到萬通地產業績時，則告訴《中國經營報》記者，“萬通地產的業績實在是很一般。”對于萬通地產業績一般的觀點并非空口無憑。根據公開的財務數據顯示，截至2013年年末，萬通地產總在施項目13個，在施面積126萬平方米，銷售面積23.3萬平方米，簽約額40.49億元。整個2013年，公司實現營業收入329925萬元，比上年減少18.95%。
而根據最新的業績預警顯示，萬通地產的營收則繼續下滑。根據2014年半年報顯示，1到6月份公司實現營業收入3.37億元，同比下降52.43%；實現凈利潤4837.23萬元，同比下降59.83%。
對此，萬通地產表示，2014年上半年，房地產行業在國家調整產業結構、主動放緩經濟增速的背景下，行業呈現出整體增速下降態勢，公司業績也出現相應下滑。
但根據天相投資一份報告則顯示，萬通在鞏固住宅業務的同時，實行“濱海新區、美國模式、萬通企業文化及綠色公司”的戰略，目前公司在北京、天津、杭州、上海都已擁有萬通中心，公司長期資金壓力加大，短期資金壓力減小，目前正處在商業地產理想與轉型的“陣痛期”。
未來如何？
除了業績連年的停滯，更為重要的是，早在2011年，馮侖曾經宣布萬通將在3年內實現整體上市。但如今三年時間已到，馮氏的承諾卻并未兌現。一位不愿透露姓名的資深券商分析師對記者透露，“現在萬通地產內部出現顛覆性的股權更替，可能會影響其整體上市的計劃。但是由于目前萬通的故事依舊不明朗，所以很難確定這個計劃是否繼續。”
如果計劃有變，那么萬通地產未來將如何發展呢？可能會進一步投身他的理想——做一個以“軟收入”為主，“輕資產”的新型房地產平臺。“按照馮侖的行進方向，他的學習榜樣是新加坡知名房地產開發企業凱德置地。”上述業內人士對此表示。
不久前，萬通成立了一家名為北京萬通新概念信息科技有限公司的企業，產品是一個“自由筑屋”平臺，其基本模式是以自由筑屋線上平臺為依托，讓用戶提前參與產品的設計互動和選擇，達成一定的數量，則進行群體性的訂單化生產。
而這一互聯網平臺的構建則外界被視為馮侖打造“立體城市”的進一步探索。
對此，馮侖認為，“自由筑屋”是互聯網改造房地產的第四種模式，即直接打通建造環節。此前的三種模式分別是：由產品到客戶端的電商服務，如易居，這種模式已相對比較成熟；室內家居物業服務，即所謂的定制家裝或者智能家裝，如我愛我家的自如友家；入住后所提供的各種社區服務，如深圳花樣年地產。
“前三種都缺少的環節是房屋制造，自由筑屋則是從房屋制造環節出發，并包括前三個環節。”馮侖表示，萬通追求合理低價，“所有的環節只收取服務費，房價是周邊價格至少八折，甚至可能是七折或六折”。
在分析人士看來，互聯網企業屬于輕資產類型，而通過收取服務費的盈利模式也符合馮侖“軟收入”的理想模型。
而馮侖則用慣用的“段子”手法形容其自己的生意：“理想是墻上的美人，現實是炕上的媳婦，要把墻上的美人變成炕上的媳婦，最后生下個大胖小子，這才叫真正的好生意。”
但不置可否的是，這個“墻上美人”要走多久，才能變成“炕上媳婦”呢？
