當(dāng)前位置：
中工招商網(wǎng)
>
資訊首頁(yè)
>
產(chǎn)經(jīng)動(dòng)態(tài)
>
一線城市地荒應(yīng)對(duì)策略—城市綜合體與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
一線城市地荒應(yīng)對(duì)策略—城市綜合體與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
發(fā)布時(shí)間：2014-08-18
來(lái)源： 中國(guó)日?qǐng)?bào)
1244
舊城改造成拿地契機(jī)深圳房企加緊布局
中國(guó)一線城市新增土地資源稀缺的現(xiàn)象在近年愈演愈烈，廣州與深圳表現(xiàn)尤為顯著。根據(jù)廣州市房屋管理局《廣州市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)草案》，其可利用建設(shè)用地為1772平方公里，至今僅剩90多平方公里尚待開(kāi)發(fā)。若按廣州目前每年25平方公里的用地速度，所剩增量土地資源將在未來(lái)3年內(nèi)消化完畢。同時(shí)，截至2020年，深圳新增可建設(shè)用地僅59平方公里，若按以往土地供應(yīng)速度計(jì)算，單靠增量土地，僅能維持不超過(guò)4年的未來(lái)土地供應(yīng)。
另一方面，一線城市存在著豐富的存量土地資源，在2013年深圳土地供應(yīng)中，存量土地供應(yīng)接近6成，儼然成為土地供應(yīng)主要來(lái)源。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“在國(guó)內(nèi)一線城市，城市更新已成房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)重要的發(fā)展方向之一，如何盤(pán)活存量土地資源，促進(jìn)舊城改造，是各個(gè)開(kāi)發(fā)商都需要關(guān)注的重要議題。”
城市更新，群雄逐鹿——決定未來(lái)的房企格局
目前已有超過(guò)30家房企通過(guò)舊城改造方式在深圳獲取土地。如華潤(rùn)、招商、中糧等央企巨頭，還有佳兆業(yè)、京基、金地、星河、卓越等本土民企，均已加入舊改爭(zhēng)奪戰(zhàn)，市場(chǎng)已呈“群雄逐鹿”的局面。
“目前為止，我們尚未看到任何一家國(guó)內(nèi)房企在城市更新領(lǐng)域形成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。”對(duì)于一線城市舊城改造的市場(chǎng)，王廣強(qiáng)判斷，隨著城市新增土地增速的減緩，今后將有更多房企投入舊城改造的業(yè)務(wù)開(kāi)展當(dāng)中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越趨激烈，同時(shí)也將影響著未來(lái)中國(guó)的房企發(fā)展格局。
門(mén)檻與優(yōu)勢(shì)——躋身“城市更新”運(yùn)動(dòng)需靠硬實(shí)力
在深圳，本土民企如佳兆業(yè)、星河、京基等憑借多年的本土經(jīng)驗(yàn)及人脈優(yōu)勢(shì)，在城市更新運(yùn)動(dòng)中略微領(lǐng)先;而華潤(rùn)、中糧等央企巨頭，則擁有雄厚的資金實(shí)力與國(guó)企背景，優(yōu)勢(shì)不可小覷。
“舊改項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大、利益關(guān)系復(fù)雜等諸多難點(diǎn)。”世邦魏理仕深圳公司策略顧問(wèn)部董事黃易里認(rèn)為，城市更新對(duì)房企的開(kāi)發(fā)建設(shè)、資金控制等能力有更高的要求與門(mén)檻;同時(shí)，企業(yè)品牌與社會(huì)聲譽(yù)也是舊改過(guò)程中與業(yè)主溝通協(xié)商的重要保障;此外，如何獲得政府支持也是城市更新領(lǐng)域中不可忽視的一環(huán)。
城市綜合體與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——實(shí)現(xiàn)舊城改造的兩種途徑
目前國(guó)內(nèi)舊城改造主要存在兩種路徑，一為常規(guī)的城市綜合體發(fā)展模式，另一為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式。
城市綜合體發(fā)展模式多采取舊區(qū)重建方式：通過(guò)開(kāi)發(fā)新的業(yè)態(tài)組合，達(dá)到城市面貌更新、物業(yè)價(jià)值提升的目標(biāo)。深圳中心區(qū)舊改項(xiàng)目(如：崗廈、大沖、蔡屋圍等)多采用此種模式。其中，崗廈西片區(qū)經(jīng)過(guò)金地、卓越等開(kāi)發(fā)商的物業(yè)重組，將改造為囊括住宅公寓、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)等多種業(yè)態(tài)的140萬(wàn)平米超大型城市綜合體“金地大百匯”。其中，包含5大特色主題約30萬(wàn)平米的商業(yè)Mall街區(qū)以及約40萬(wàn)平米的地標(biāo)式甲級(jí)寫(xiě)字樓群組(其中一棟樓高350米)均促就了項(xiàng)目形象與地塊價(jià)值極大的提升。該項(xiàng)目近期推出的“天元”公寓項(xiàng)目售價(jià)高達(dá)70,000元/平米，實(shí)現(xiàn)了極高的物業(yè)溢價(jià)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式則是舊城改造另一種新型路徑。深圳關(guān)外眾多舊改項(xiàng)目均采取此種模式，通過(guò)舊廠房改建、導(dǎo)入新型產(chǎn)業(yè)與運(yùn)營(yíng)企業(yè)等舉措，以釋放更多土地空間、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展又可分為產(chǎn)業(yè)集群與產(chǎn)融結(jié)合兩種操作模式。天安數(shù)碼城的開(kāi)發(fā)可視為國(guó)內(nèi)近年來(lái)產(chǎn)業(yè)集群模式的極佳實(shí)踐。憑借在電子數(shù)碼領(lǐng)域多年資源積累與整合能力，天安數(shù)碼在地產(chǎn)項(xiàng)目中成功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)：以自身為牽動(dòng)，吸引了產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)企業(yè)的跟隨進(jìn)駐;并以此為議價(jià)資本，獲得較高銷(xiāo)售比例，如：深圳龍崗天安數(shù)碼新城物業(yè)銷(xiāo)售比例高達(dá)80%，極大促進(jìn)開(kāi)發(fā)方的資金回現(xiàn)與風(fēng)險(xiǎn)控制。另一方面，星河集團(tuán)的星河World項(xiàng)目則是“產(chǎn)融結(jié)合”模式的體現(xiàn)者：該項(xiàng)目與深圳創(chuàng)投集團(tuán)合作，憑借嫻熟的金融手法，采取“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”的方式，以園內(nèi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)換取后者股權(quán)，通過(guò)以地產(chǎn)與金融為橋梁，分享駐園企業(yè)未來(lái)的發(fā)展紅利。
“有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)“取地—開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售”的模式，相對(duì)而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與操作難度會(huì)更高。”黃易里認(rèn)為：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多是依靠產(chǎn)業(yè)客戶的導(dǎo)入與孵化，通過(guò)產(chǎn)業(yè)整合與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)上實(shí)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從盈利模式上看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得投資回報(bào)周期更長(zhǎng)，不可預(yù)見(jiàn)因素更多。”
熱門(mén)資訊標(biāo)簽：
熱門(mén)標(biāo)簽
推薦資訊
-
1
「園區(qū)新盤(pán)」省級(jí)高級(jí)技術(shù)產(chǎn)業(yè)園招商：高標(biāo)鋼結(jié)構(gòu)廠房，產(chǎn)權(quán)可分割
-
2
「園區(qū)新盤(pán)」眉山新材料產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新谷：2字頭起，3成首付，搶獨(dú)門(mén)獨(dú)院花園廠房！
-
3
「園區(qū)新盤(pán)」鄭州臺(tái)灣科技園：鄭州園博園旁，高標(biāo)智造丙類(lèi)廠房招商，首付2成起，低門(mén)檻入駐
-
4
「園區(qū)新盤(pán)」綿陽(yáng)·鹽亭伙伴智造谷：100萬(wàn)起，給企業(yè)安個(gè)家！川東北智能制造產(chǎn)業(yè)基地火熱招商ing
-
5
「土地管理法」12大亮點(diǎn)！新《土地管理法實(shí)施條例》權(quán)威解讀
-
6
「粵港澳大灣區(qū)」地產(chǎn)要聞：5G應(yīng)用“揚(yáng)帆”行動(dòng)計(jì)劃印發(fā)，重點(diǎn)推進(jìn)這15個(gè)行業(yè)規(guī)模化發(fā)展
-
7
招商引資 如何做好產(chǎn)業(yè)鏈招商？產(chǎn)業(yè)鏈招商方案