工業(yè)土地政策變革帶來工業(yè)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇
發(fā)布時間：2014-08-19
來源：房訊網(wǎng)
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2014年，伴隨國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃得發(fā)布，未來城鎮(zhèn)化方向與原則得到確認(rèn)，未來東部發(fā)達(dá)地區(qū)將主要以城市更新與土地再利用為主，作為存量土地最多，土地利用效率提升潛力最大的工業(yè)土地得到各地的高度重視。以北上廣深等一線城市，以及杭州、湖南、青島等二三線城市為代表的地方政府也在近期頻出工業(yè)用地新政，重點(diǎn)主要集中在工業(yè)用地供應(yīng)方式、是否允許分割銷售、鼓勵方向等多個方面。新一輪工業(yè)用地制度改革風(fēng)潮已經(jīng)來臨。
"創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，縮短最高出讓年限
原因：傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，企業(yè)平均存續(xù)時間較短，土地利用效率較低，政府有通過土地制度改革推動產(chǎn)業(yè)升級的意愿。
措施：土地供應(yīng)方式轉(zhuǎn)變，由以往單純以出讓為主，轉(zhuǎn)變?yōu)樽庾尳Y(jié)合、先租后讓等方式。北京提出推行工業(yè)用地彈性出讓和租賃制，同時北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)提出縮短年限出讓、代建廠房及直接租賃試點(diǎn)；杭州提出可采取分期分階段出讓、先租后讓等方式；湖南則提出租賃供應(yīng)為常態(tài)、出讓供應(yīng)為特例。同時，縮短新增工業(yè)用地出讓年限、推行彈性出讓年期成為各地方政府的普遍選擇。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、上海、臨沂等地均規(guī)定工業(yè)用地出讓年限一般不高于20年；杭州則規(guī)定工業(yè)用地最高出讓年限減至30年。此外，上海臨港地區(qū)、湖南等地，也規(guī)劃進(jìn)行彈性出讓，并設(shè)定了10年、20年、30年、40年、50年五檔出讓年限。
"是否允許工業(yè)用地及地上建筑"分割銷售"呈現(xiàn)松緊分化的局面
原因：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高科技企業(yè)以及中小企業(yè)的發(fā)展需要新的載體，需要靈活的辦公與生產(chǎn)空間，過去工業(yè)用地不可分割的政策不適合新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
措施:一線城市對"分割銷售"態(tài)度從緊，多采取限制措施。北京規(guī)定研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)，國有建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓；上海也明確工業(yè)用地與其上房屋均不得轉(zhuǎn)讓。二三線城市則呈現(xiàn)開閘"分割銷售"政策的趨勢。杭州新出臺政策強(qiáng)調(diào)"鼓勵"開發(fā)區(qū)（園區(qū)）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，并可分幢、分層轉(zhuǎn)讓。青島提出經(jīng)各級科技行政主管部門認(rèn)定的科技企業(yè)孵化器，其房屋符合條件的可分割轉(zhuǎn)讓。
然而，一線城市對工業(yè)用地分割銷售的管控雖嚴(yán)，但對高科創(chuàng)新型、開放型等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目也仍網(wǎng)開一面，反映出其態(tài)度并非完全禁止，而是根據(jù)城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，進(jìn)行合理規(guī)劃。上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)原工業(yè)用地轉(zhuǎn)型研發(fā)總部通用類和商務(wù)辦公用地的可以分割，此外，高新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可將節(jié)余的土地分割轉(zhuǎn)讓給經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目使用，但兩者均對自持和銷售的比例進(jìn)行了規(guī)定。北京規(guī)定研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目涉及分割銷售的，經(jīng)相關(guān)部門審批后可報市政府審批。
"極其重視盤活存量工業(yè)用地
原因：城市發(fā)展中出讓、劃撥大量的工業(yè)土地，目前利用效率較低，而且對于城市形象有較大的影響。
措施：上海市規(guī)劃國土資源局頒布《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法（試行）》，規(guī)定2014年4月1日起，允許開發(fā)主體通過存量補(bǔ)地價方式，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部、商務(wù)辦公、教育養(yǎng)老等類型土地。
"流通約束更加嚴(yán)格，政府及園區(qū)享受更多優(yōu)先權(quán)
原因：工業(yè)土地與商辦用地之間存在巨大的價格差，為了防止對市場產(chǎn)生巨大的沖擊，對相關(guān)土地與建筑物的轉(zhuǎn)讓有著嚴(yán)格要求。
措施：北京及上海的規(guī)定中，土地及地上建筑轉(zhuǎn)讓時均需得到包括政府及園區(qū)及管理機(jī)構(gòu)在內(nèi)的多方綜合認(rèn)證，并且政府與園區(qū)在購買時擁有優(yōu)先權(quán)。深圳前海則對轉(zhuǎn)讓年限進(jìn)行了限制，要求原則上自用部分10年內(nèi)、出售部分5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
"工業(yè)用地供應(yīng)方向逐步向高新類、總部類等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目傾斜
原因：工業(yè)土地改革是為了適應(yīng)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，推動城市產(chǎn)業(yè)升級，這是改革的目標(biāo)和總綱。
措施：北京提出要引導(dǎo)孵化器聚集發(fā)展；上海允許自貿(mào)區(qū)內(nèi)工業(yè)用地向研發(fā)總部、商務(wù)辦公、教育養(yǎng)老等轉(zhuǎn)型，而臨港區(qū)也給予高新技術(shù)企業(yè)支持政策；杭州鼓勵對符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的集團(tuán)總部、金融辦公、科技研發(fā)、自用辦公等用地進(jìn)行政策傾斜；湖南則積極推廣中小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房供應(yīng)模式。
"強(qiáng)化供地后履約時間監(jiān)管，引入履約時間保證金
原因：為了防止項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)踐不一致，需要設(shè)置限制調(diào)控
措施：上海"新版合同"規(guī)定，對開竣工期限進(jìn)行了要求，并規(guī)定逾期不開工可收回土地，同時還引入履約時間保證金；合肥也同樣引入開竣工履約保證金制度。
"部分城市對配套用地比例有所放寬
原因：高科技企業(yè)、總部類企業(yè)員工收入較高，對于園區(qū)商業(yè)配套有著大幅提升的要求，同時為了提高投資者的積極性。
措施：對于配套用地比例，廣州及上海均有適當(dāng)放寬。廣州市鼓勵工業(yè)園區(qū)將配套設(shè)施等用地在園區(qū)內(nèi)部統(tǒng)一設(shè)置，面積可占園區(qū)總用地面積的15%；上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地配套設(shè)施用地面積占總項(xiàng)目用地面積比例可適當(dāng)突破7%。
對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，雖然可利用土地不局限于工業(yè)土地，商業(yè)、科研、劃撥、物流等土地均可用于園區(qū)開發(fā)，但作為與產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為密切、未來土地價值提升潛力最大的土地種類來說，工業(yè)土地政策轉(zhuǎn)變無疑對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展構(gòu)成重大利好。
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