深圳3000套工業樓宇解凍 工業二手住宅立漲8萬
發布時間：2014-08-22
來源：南方都市報
1169
一直以來，政府默許“工業樓宇”在市場上正常流通，已經成為商品市場中的一員，本質上與商品房并無兩樣。最早在2008年出臺的《深圳市工業樓宇轉讓暫行辦法》，也在條件允許的范圍內允許工業樓宇進行轉讓。
然而，今年5月中旬，卻有T A T A公寓、泰然公寓、迷你新居、賽格公寓等多個樓盤因為工業用地性質而突然“過不了戶”，全市近3000套房受影響。從業主反饋來看，這些樓盤雖然屬工業用地性質，但都有紅本房產證，此前一直可以過戶流通，而且“房產證與一般商品房房產證無太大異樣”、“他項權利摘要及附記中注明有市場商品房字樣”同樣佐證了其流通性。
變奏限制交易，受讓人必須是企業
在5月造成諸多業主困擾的原因，來自于去年12月發布的《〈深圳市工業樓宇轉讓管理辦法(試行)〉實施細則》，其中第六條規定，“工業樓宇的受讓人應當是經依法注冊登記的企業”。這就大大限制了該類工業改造的房產再次進行轉讓的可能性，同時，也阻礙了不少入市意愿。
自那之后的三個月內，“工改工”性質的寫字樓和住宅產品的交易幾乎陷入停滯。中聯地產二手房研究院總經理肖小平評價說，工業樓宇轉讓也是深圳在樓市調控實際操作中的小動作，“這個實施細則是在去年猛漲的年底發布的，只是當時效果沒有馬上顯現。最近市場吃緊，相關政策又立馬放松了”。她認為，盡管該政策不像限購限貸那樣立竿見影，但同時也沒有風險，類似的政策儲備深圳還有很多。
高音再次放松，小范圍自然人也可受讓
果然，8月，市規劃國土委發布《關于工業樓宇轉讓管理有關事宜的通知》，對工業樓宇及配套設施的受讓人資格作出新規定，有利于提高工業樓宇資源流轉效率。新規對于此前要求的“受讓人須是經依法注冊登記的企業”一條作了進一步補充，即具有居住功能(含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、商務公寓等)的工業樓宇配套設施在《通知》實施前有下列情形之一的，受讓人可以為非企業：已轉讓并辦理登記的；已簽訂預售合同并備案的；經房改部門批準被納入房改范圍的；市政府批準的其他情形。
也就是說，特殊情形下的工業樓宇配套設施也可以轉讓給自然人。市規劃國土委作出相關說明稱：“在深圳產業發展和產業升級的過程中，確實有一些配套設施已與廠房脫離關系，只有居住功能，有的甚至還納入房改，享有積分入戶等功能，如果限定受讓人為企業，這些歷史遺留的廠房配套難以流轉。”
尾聲未來工業樓宇有1億平方米供應量
這一利好將很快傳導到市場。盡管現階段在售或即將入市的項目不多，但深圳未來經過“工改工”政策產生的工業樓宇供應量將非常巨大。“現在工改工剛啟動，未來的供應量還會很大，有將近1億平方米的指標，但這部分供應量釋放的周期會很長，近期也只有天安云谷( 詳情 圖庫 團購 點評 )、星河W O R LD以及新浩e都( 詳情 圖庫 團購 點評 ) 等幾個新項目將入市。”深圳瑞信行地產顧問有限公司董事總經理張栩哲說道。
工業樓宇政策變化時間表
2008年9月25日，市政府印發《深圳市工業樓宇轉讓暫行辦法》。
2 0 0 8年10月10日，《深圳市工業樓宇轉讓暫行辦法》實施。
2013年1月7日，市政府印發《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法(試行)》，即日起試行。
2 0 13年12月6日，深圳市規劃和國土資源委員會制定了《<深圳市工業樓宇轉讓管理辦法(試行)>實施細則》。
2014年8月8日，深圳市規劃和國土資源委員會就工業樓宇及配套設施受讓人資格限制以及轉讓增值收益收繳有關事宜發布通知。
案例篇
案例一
100余位業主被要求補繳稅款
項目名：美年廣場所在：蛇口類型：寫字樓
余先生2012年斥資千萬在蛇口的美年廣場購買了約400平方米寫字樓單位，平均價格約為2.5萬元/平方米。但在今年4月20日，他卻突然收到蛇口地稅局發來的短信通知，信息稱余先生的公司需依法繳納房產稅和城鎮土地使用稅。
感到莫名其妙的余先生經查詢才得知，蛇口地稅局以業主購買的美年廣場是二手房為由，要求業主補齊前三年的房產稅、土地使用稅及累計高達稅款本金60%的滯納金及罰款。而且，余先生遇到的麻煩并非個案，互相詢問之后，有100余位美年廣場業主面臨同樣的狀況。
改造成文化產業園，工業廠房“變現”
據此前南都記者調查了解，美年廣場地塊原本系龍電安防工業園，國企改制時，又被劃至國企深業鵬基(集團)有限公司，被改造成鵬基時代創業園。整個項目共有2棟11層高樓、3棟13層高樓，建筑面積在8萬平方米左右。該批外觀完全是商業寫字樓的建筑，性質均為工業廠房，使用年限為50年。由于批地時間為1992年，目前使用年限已經近半。2009年年底時，花樣年地產公司以每平方米不足9000元的價格整體收購了這一產業園。
而后，花樣年找到了將這一工業樓宇“變現”的政策依據。根據2008年9月出臺的《深圳市工業樓宇轉讓暫行辦法》第五條的第六項規定：“單一企業投資建設的專業產業園區內的工業樓宇，企業自用確有富余，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓。”深圳自2005年以來，一直鼓勵文化產業發展，2009年施行的《深圳市文化產業促進條例》更是明文規定，支持舊工業區改造成文化產業園，花樣年選擇的正是建設文化產業園方向。
改換公司名義購房，以繞過政策
據南山區文產辦復函證實，2010年的9月，花樣年向南山區文產辦提交了建立文化產業園的意向書并獲同意。同年的10月，花樣年再次向南山區文產辦提出要將產業園內部超過50%的面積進行分割轉讓，南山區文產辦同意，但是要求受讓人必須為文化企業。2011年1月，市規劃國土委第二直屬管理局也復函給該公司，同意美年廣場不超過50%部分建筑面積的工業樓宇進行分割轉讓，規定受讓人須為文化產業的領域范圍。
“業主們起初就是以個人名義購房，且都不是從事文化方面工作的，顯然不具備購買資格。花樣年在銷售現場稱：可由其成立或代業主們成立文化公司，所有手續和費用均由其承擔，再經公司轉讓給業主，這樣就繞開了購買資格的問題。”余先生告訴南都記者，當時銷售人員說明這只是換個方式買樓，和個人沒有任何區別，“業主日后出租、轉讓都不受任何影響，也不會增加持有成本，且文化公司可享有稅收優惠。”
花樣年公司則回應稱，相關政府部門也確認了美年廣場項目整個銷售過程并無違法違規情況。業主在購房過程中已簽署的協議及相關文件均是業主真實意思表示并具有法律效力。
案例二
政策一解凍，房價立即漲8萬
項目名：TATA公寓所在：寶安類型：公寓
位于深圳市寶安區新安三路的T A T A公寓的業主陳小姐擁有一套建筑面積31平方米僅一室的單身公寓。據她介紹，該套公寓是她三年前入手的，當初買這套公寓時，業主稱是可以過戶的，買的時候看中的就是寶安中學的學位。
陳小姐說：“買的時候就知道是工業性質的住宅，但是有學位又能過戶，當時買也不貴才三十幾萬，現在都賣到75萬左右了。”在被問到有這么好的升值空間為何要賣的時候，陳小姐也表示：“這房子目前可以過戶，但以后還不知道怎么樣。學位萬一改革可能就賣不到高價了。當初買的時候也就是考慮有寶安中學的學位，弟弟可以入讀寶安中學，現在弟弟畢業了，不需要了，不如趁現在漲價的時候把它轉給需要的人。”
據她透露，最近T A T A公寓的房子一直在漲價。工業性質的住宅不給過戶的政策出臺前，該小區像她那種一套僅一室的公寓房價在70萬上下，政策出臺后，許多想賣房的業主都由于不能過戶，房子跌價又不好賣，小區房價回落到65萬-68萬。但是現在政策改變可以過戶了，房子又漲到73萬左右了，而且還在漲。之前沒賣出去的業主現在賣又多賣了不少錢。而且這個小區的房子特別好租，像是她那種一室的戶型都租到1800元/月左右了，而且很搶手。
據周邊中介介紹 ，TATA公寓是1992年批的地，50年產權目前只有28年，雖然是工業用地但因為有寶安中學學位所以一直賣得不錯，小區內80 %的住戶都是租客，房子很好租。
案例三
35m2賣100萬，堪比商品房
項目名：迷你新居
所在：福田類型：公寓
位于深圳市下梅林新洲路的迷你新居也是工業性質住宅。吳女士(化名)是迷你新居的業主，已經住該小區5年多了，賣房的主要原因是要換置大房。
吳女士表示，在很早之前，房子就已經在中介處掛了出來，看房的人很多，可是一直都因為價格沒談攏拖著沒賣，后來不能過戶的消息傳出來，看房的人就少了許多，直到新政策出來，最近人又多了起來。“我的房子滿了5年，不要繳納營業稅，很搶手的。前段時間政策出來，這房子雖然是工業用地但也沒有跌價，只是當時來看房的人少了，下梅林這么好的位置，以后肯定還是要漲價的。”吳女士自信地說，“迷你新居的房子大多也都是業主買來投資用的，建筑面積35平方米的房子價格在95萬-100萬上下，投資回報率比較高，一套這樣的房子可以租到3500元/月左右，三室一廳的要租到5000元/月左右。而且這些房子都是有紅本的，之前不給過戶的事情鬧得大家不怎么買賣了，但也聽說有注冊企業買賣的。”
“最近政策改變了，這個房子也開始好賣，但是目前房子還是不能做貸款，只能一次性付款，前幾天，我的朋友自己也想買一套，可是銀行說因為房子是工業用地根本不給貸款。”中介小吳說道。小吳還告訴南都記者：“這個小區的大多是租客，業主自住的很少，最開始賣的時候才幾千塊錢一平方米，贈送面積也大，一套35平方米的房子加上贈送面積有45平方米那么大呢，現在這樣一套房子賣到100萬了，就是因為它位于下梅林的關系。”
