總量過剩，同時結構失衡，是中國商業地產的一個巨大矛盾

盡管目前對于商業地產的統計標準欠缺、口徑不一，數據上有分歧，但在行業專家和多個研究機構的監測報告中，中國“商業地產整體存在泡沫”仍是共識。

商業地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)2014年4月的一份報告顯示：在其調研覆蓋的180個國家中，一半以上的在建購物中心在中國；在建面積最大的10個城市中，中國占8個；上海以330萬平方米的在建面積位列全球第一，成都320萬平方米緊隨其后。

高企的存量和新增供應，使得中國商業地產供大于求的風險不斷顯現。

國家統計局發布的數據顯示，2014年截至第二季度末，全國商業營業用房施工面積77445萬平方米，同比增長18.5%，竣工面積4353萬平方米，同比增長7.2%，空置面積10355萬平方米，同比增長23.4%。

睿意德商業地產季度報告表明，二線城市第二季度的空置率繼續走高，達到了14.9%的歷史峰值。其中沈陽、成都、昆明等二三線城市是“高存量、高空置率”的重災區，也被認為是商業地產大躍進式發展不良后果的展示窗口。

因為商業地產過剩，多數開發商面臨招商不足的窘境，在招租簽約環節頻頻遭遇“城下之盟”也成為行業“奇觀”。而另一方面，在規模龐大的百貨、購物中心面前，品牌商家也不乏“一鋪難求”的苦惱。

因此，“結構性過?！北徽J為是泡沫之下的真相。

在《了望東方周刊》采訪的多位業界人士看來，造成商業地產此類現象的原因中，“量大”尚在其次，“質”的問題更加突出，也更難解決。 

缺少“正規軍”

最近5年，全國幾乎所有的開發商都卷入了商業地產開發的熱潮。其中主動轉型者有之，而據睿意德高級董事王玉珂估計，被動進入者則占到了“七八成”。

住宅市場在執行嚴格的限貸、限購政策之后，發展空間縮小，商業地產于是成為眾多房企追捧的投資熱土。“此外，對企業來講，單純銷售住宅不可持續，自持商業物業是最終趨勢?！贝鞯铝盒猩虡I地產部助理董事趙亮告訴《了望東方周刊》。

因此，進入商業地產是開發商的必然選擇。

“主動轉型的企業中，如華潤、中糧、龍湖，甚至首創等，屬于有戰略、有模式、有人才和資金儲備的開發商。”中國商業地產聯盟秘書長王永平對本刊記者表示，“在實際的項目運營中，其定位清晰、目標明確，代表著商業地產積極健康的發展力量。但這樣的企業在轉型大軍中連10%都不到?！?/span>

大部分房地產企業屬于“被商業”的群體。城鎮化進程中，掌握土地出讓權的地方政府在很多城市新區都規劃了大面積的商業用地，并且和住宅用地綁定出讓，直接后果就是很多毫無商業開發經驗的房企為賣住宅而做起了商業地產。

當然，盲目跟風者也大有人在?！巴踅×肿錾虡I地產當上了首富、宗慶后當了首富之后進軍商業地產，這讓一些開發商誤以為商業地產能發財，于是一擁而上?！蓖跤榔秸f。

還有一些此前從未做過房地產開發的企業跨界進入商業地產領域。比如目前重點做愛琴海購物中心的零售商紅星美凱龍、轉投購物中心和奧特萊斯的王府井百貨、做保險的中國平安、做鋼鐵的海鑫集團，甚至賣火鍋的海底撈。

來路復雜、心態各異的商業地產開發商，在王玉珂看來都是非專業型“選手”。他認為，商業地產的價值主要體現在后期運營回報率上，但商業運營幾乎是國內所有商業地產開發商的短板。即便如標桿企業萬達，根據其2014年上半年的財務報告，累計開業的90座萬達廣場租金收入50億元，57家酒店的管理公司收入19.9億元，這些自持的商業項目收入僅占其商業地產總收入的10%。

“與香港恒隆地產、新加坡凱德置地等商業地產運營商相比，萬達主要還是開發者的角色，它的成功是投資者的成功，而不是運營者的成功?！蓖跤耒嬖u價。

然而，整個商業地產領域投資成功者仍是少數，運營失敗者卻比比皆是。

以沈陽為例，央視曾經報道“一個常住人口不足千萬的城市，購物中心的面積卻已經達到了800萬平方米，沈陽市的商業地產項目已經遠遠超出了當地居民的消費能力”。這里華潤、中糧、萬科、恒隆等大牌地產商云集，有全國最高端的商場，僅LV門店就有4家(數量與上海持平，比北京少一家)。

而在這一串晃眼的數字背后，冷冰冰的事實卻是，根據世邦魏理仕2014年第二季度的商業地產報告數據，沈陽零售商業物業空置率達19.1%?！扒皟蓚€季度最高到了24%，這是個非常高的數字?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^研究部主管執行董事陳仲偉告訴《了望東方周刊》。

趙亮也告訴本刊記者，沈陽某體量18萬到20萬平方米的綜合體項目，為了招商不惜引入諸多山寨品牌。“有的地產商用做住宅的方法做商業地產”，比如在建筑設計階段，上下水、機電等建筑結構不符合商用物業需要，后期改造不但投資巨大，改造效果也很難把握。 

 一榮俱榮一損俱損

有著賣地沖動的地方政府遇上了經驗不足的地產商，于是短短幾年間，動輒5萬、10萬平方米的大型購物中心、五星級酒店、寫字樓遍地開花。而一些二三線城市，尤其是產業配套缺失、人口不足的新城新區，面對大量而嚴重同質化的商業地產項目，短期內無力消化。

招商難成為直接后果。

品牌商在與商業地產開發商的博弈中占據主導地位，于是“客大欺店”案例頗多。

“要裝修補貼和超長免租期，幾乎成為行業明規則。”王永平向本刊記者透露，一些奢侈品牌如LV、Gucci[微博]要求裝修設計風格、材料甚至施工隊伍全部統一，在一些地方能要到每平方米三四萬元的裝修補貼。

除了這些“在中國市場被寵壞了”的國際知名品牌，一些快時尚(指追隨追季潮流，新品到店的速度奇快、櫥窗陳列的變換頻率高的時尚服飾品牌)甚至餐飲業也能向開發商提出“不平等條約”。更有極端者，王永平說，曾有一家“不便點名”的著名上市百貨公司，與北京某開發商簽了15年合約，因為生意不好，履行3年便自行解約，“不但不用賠違約金，甚至還要求開發商補貼虧損”。這種合約在行業內叫“逃生條款”。

而即便條件如此苛刻，大量開發商仍然面臨招不到商的尷尬。

“原因是供應量過大，惡性競爭?！蓖跤榔娇偨Y認為。但是商家的邏輯并不是貪小便宜，“不怕租金貴，就怕不掙錢”，而能讓品牌商有信心的商業項目則少之又少，所以遇到優質的開發商，品牌商又將成為被挑選的弱勢方。

開發商當然也有一筆如意賬，“不惜成本招商可以在兩類人面前講故事?！蓖跤榔秸f，對地方政府承諾引進知名品牌，可以在土地出讓中獲得“特殊關照”，省下的買地錢拿去補貼品牌商，“算下來可能還是賺的?！?/span>

地方政府在這個過程中似乎也并無損失，既獲得了土地財政又增加了GDP和稅收，還提升了城市形象，此外，在土地出讓環節又可以向開發商附加招商任務。

表面上看，只有不明真相的小業主、投資者是潛在的“受害人”。但理順內在邏輯不難發現，商業地產的各個利益相關方其實“一榮俱榮、一損俱損”。

政府的無序規劃導致大量的商業地產淪為“無效供應”，招不到商影響稅收，開發商的資金鏈承壓又會導致潛在的金融風險，“最終形成一個惡性循環。”趙亮說。