泰禾131億布局商業(yè)地產(chǎn) 三大股東退出快速擴(kuò)張的游戲
發(fā)布時間：2014-08-25
來源：《投資時報》
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素以激進(jìn)風(fēng)格著稱的泰禾集團(tuán)，在今年年初繼續(xù)上演瘋狂拿地戲碼的同時，也展開了同樣需要巨量資金的商業(yè)地產(chǎn)布局。
然而，就在集團(tuán)層面資金吃緊之時，作為多年不離不棄的股東—京域投資管理有限公司、金銳投資有限公司、富利康投資管理有限公司卻宣布離場，退出這場快速擴(kuò)張的游戲。
泰禾集團(tuán)8月13日晚間發(fā)布公告稱，上述三股東已于今年5月至8月期間，合計減持占公司總股本5.07%的股份。本次減持后，上述三股東將不再持有泰禾集團(tuán)股份。
記者發(fā)現(xiàn)，此三股東減持股份金額亦屬近三個月內(nèi)行業(yè)最高。
不過，泰禾集團(tuán)董秘洪再春在接受記者獨家采訪時表示，泰禾資金來源比較多元化，能夠較好保證項目發(fā)展的資金需求。三家老股東減持也都在泰禾股價低位進(jìn)行，對公司影響亦屬不大。
泰禾急速擴(kuò)張
來自Wind資訊的數(shù)據(jù)顯示，2014年前四個月，泰禾拿地總金額高達(dá)131.21億元，占去年全年拿地總金額176.80億元的74.21%。
如此激進(jìn)的擴(kuò)張策略帶來的財務(wù)壓力，已明顯反映在其報表上。
根據(jù)泰禾2013年年報，公司總負(fù)債達(dá)306.04億元，占總資產(chǎn)356.95億元的比例高達(dá)85.74%。其中，短期借款項目期末余額較期初增長1438.93%。年報解釋，主要原因為向金融機(jī)構(gòu)及控股股東借款所致。長期借款項目期末余額，也較期初增長131.49%，系本期向金融機(jī)構(gòu)借入借款增加所致。
同時，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額又較上期減少106.38億元，主要因本期支付的土地款增加。
在樓市下行、資金鏈緊繃的趨勢下，多數(shù)房企都選擇勒緊腰帶度日。但泰禾集團(tuán)卻反其道而行，除了拿地迅猛，還展開了需巨額資金支持的商業(yè)地產(chǎn)布局。
今年7月底，泰禾集團(tuán)宣布在福州推出一個超過150萬平方米的商業(yè)綜合體，3至5年內(nèi)，更要在全國布局15~20個泰禾廣場。債務(wù)壓力如此巨大的泰禾集團(tuán)如何能做好平衡?
洪再春向記者表示，泰禾資金來源比較多元化。目前，泰禾在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)方面都已形成豐富的產(chǎn)品線，精準(zhǔn)的區(qū)域布局和良好的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以保證房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)快周轉(zhuǎn)。
洪再春認(rèn)為，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是泰禾集團(tuán)非常重要的戰(zhàn)略舉措，在住宅地產(chǎn)波動風(fēng)險加大、市場競爭日趨激烈的行業(yè)背景下，加碼商業(yè)地產(chǎn)不僅能降低公司運營的風(fēng)險，同時還能保證公司的長久運營能力。
在此基礎(chǔ)上，易居研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)對于商業(yè)地產(chǎn)的布局也提示了風(fēng)險。他對《投資時報》記者分析稱，去年激進(jìn)拿地的房企，在今年若要保持運行平穩(wěn)，關(guān)鍵是要確保資金面寬裕。如果有較好的自有資金支持，依然可以在高負(fù)債的基礎(chǔ)上進(jìn)行項目的開拓，但以賭注的方式進(jìn)行投資容易栽跟頭。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，尤其在商業(yè)地產(chǎn)項目泡沫出現(xiàn)的過程中，盲目投資有極高的風(fēng)險。因為目前實體經(jīng)濟(jì)疲軟，未來商業(yè)項目的租賃和出售都容易受到市場的排斥。
老股東低位減持
就在泰禾集團(tuán)需要舉全公司力量扛鼎之時，作為集團(tuán)多年的股東—京域投資管理有限公司、金銳投資有限公司、富利康投資管理有限公司卻宣布，退出這場快速擴(kuò)張的游戲。
泰禾集團(tuán)8月13日晚間發(fā)布公告稱，公司股東京域投資管理有限公司、金銳投資有限公司、富利康投資管理有限公司，于5月27日—8月12日期間，通過大宗交易平臺分別減持公司股份2356.64萬股、2000萬股、796.33萬股，減持股份合計占公司總股本的5.07%。本次減持后，上述三名股東不再持有泰禾集團(tuán)股份。
泰禾集團(tuán)2013年年報顯示，泰禾集團(tuán)除第一大股東泰禾投資持股比例為79.57%以外，京域投資管理有限公司、金銳投資有限公司、富利康投資管理有限公司分別以2.32%、1.97%、0.78%的持股比例位列十大股東的第二位、第三位和第五位。
記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，此次泰禾集團(tuán)遭減持4.58億元，這一金額位居近三個月遭減持的房企之首，被減倉市值差幾乎相當(dāng)于排名第二位公司的兩倍。而且，三股東減持時點微妙，正是緊隨泰禾瘋狂拿地之后的5月。
熟悉資本市場運作的業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，這三家股東是2009年7月30日泰禾集團(tuán)(原福建三農(nóng))實施股權(quán)分置改革時就有的法人股東，2013年10月15日已全部限售解禁可以上市流通。其間，公司股價一度在12元/股上方，但相關(guān)股東并未有減持行為。考慮到泰禾集團(tuán)近期股價處在低位，估值并不高，在目前這個點位減持，有相當(dāng)一部分可能是出于稅務(wù)安排考慮。
洪再春認(rèn)為，目前公司處于快速發(fā)展階段，這3家股東出于自身財務(wù)運作需要進(jìn)行了減持安排，并不是不看好泰禾集團(tuán)未來的發(fā)展。這對泰禾集團(tuán)不會有什么不利的影響。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從擴(kuò)張角度看，今年整個土地市場降溫，拿地成本比較低。如果資金保障到位，那么擴(kuò)張是利好成本的動作。今年整個資本市場極度厭惡高杠桿和大舉擴(kuò)張的企業(yè)模式，所以對于房企來說，需要把步子放緩。
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三個小伙伴的前塵往事
京域投資管理有限公司、金銳投資有限公司、富利康投資管理有限公司與泰禾集團(tuán)淵源頗深，是2009年泰禾集團(tuán)(原福建三農(nóng))實施股權(quán)分置改革借殼上市之初就有的法人股東。在福建泰禾投資有限公司重組S*ST三農(nóng)(000732.SZ)前夕，這三家公司先后入股成為S*ST三農(nóng)股東。
2008年12月，西安騰興科技發(fā)展有限公司所持有的S*ST三農(nóng)法人股796.33萬股被法院裁定拍賣，富利康成功競買，完成過戶后成為其第四大股東。
2009年3月30日，福建金銳投資有限公司通過協(xié)議受讓公司股東上海藍(lán)銀投資管理有限公司持有的2000萬股法人股，占公司總股本的10.08%，成為公司第三大股東。
2009年6月11日，上海金威將所持S*ST三農(nóng)2356.64萬股股份以4047.7萬元全部轉(zhuǎn)讓給京域投資。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，京域投資將持有S*ST三農(nóng)法人股2356.64萬股，占總股本的11.87%，成為第二大股東。
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