新時(shí)期下，面對(duì)我國(guó)高速度高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)許多發(fā)展不平衡不充分的問題逐漸凸顯。3月5日，李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告指出，2019年要貫徹經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展要求，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)6%-6.5%。面對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)新的發(fā)展要求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何突破“新常態(tài)”，適應(yīng)“新產(chǎn)業(yè)”，在“產(chǎn)品”、“模式”等方面突破創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，將是行業(yè)面臨的核心命題。

  一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程

  要想實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，先要了解它的發(fā)展歷史。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是伴隨著我國(guó)的改革開放而誕生、成長(zhǎng)與發(fā)展起來(lái)的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎和載體，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)模式、盈利模式等均與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同階段的需要相適應(yīng)。

 從1979年深圳設(shè)立第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園—蛇口工業(yè)區(qū)開始，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展大致可以分為如下四個(gè)階段：

 1) 起步、創(chuàng)建與探索階段(1979年～1991年)

 此階段以我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的雛形——1979年蛇口工業(yè)區(qū)的建立為始。1978年底中國(guó)共產(chǎn)黨十一屆三中全會(huì)召開，確立了改革開放的戰(zhàn)略方針。1979年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在沿海地區(qū)開展加工貿(mào)易。

 這一時(shí)期我國(guó)正處于改革開放初期，百?gòu)U待興，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)力落后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯，貿(mào)易基礎(chǔ)薄弱，多以“三來(lái)一補(bǔ)”的形式承接中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣、日本和韓國(guó)的外來(lái)加工業(yè)務(wù)。“三來(lái)一補(bǔ)”指來(lái)料加工、來(lái)樣加工、來(lái)件裝配和補(bǔ)償貿(mào)易。

 這個(gè)階段園區(qū)行政化特征顯著，若從行政地位來(lái)看，蛇口工業(yè)區(qū)的“區(qū)”這一概念，與今天的地級(jí)行政區(qū)概念相當(dāng)，尚未有園區(qū)概念出現(xiàn)。且由于處在產(chǎn)業(yè)園區(qū)單槍匹馬的探索階段，區(qū)內(nèi)企業(yè)主要由政府劃撥。

 2) 成長(zhǎng)與快速推進(jìn)階段(1992年～2002年)

 這一階段以1992年初鄧小平南巡為標(biāo)志，我國(guó)的改革開放與經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展也隨之進(jìn)入了成長(zhǎng)與快速推進(jìn)的階段。張江高科、蘇州工業(yè)園區(qū)等成立，這一時(shí)期的另一樁重要事件，是2001年，我國(guó)加入WTO，隨后貿(mào)易迎來(lái)十年黃金發(fā)展期，二代園區(qū)靠此發(fā)展，我國(guó)大工業(yè)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)的規(guī)模逐漸集聚，同時(shí)促進(jìn)了城市化進(jìn)程的加速。

 在這10年里，經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)的發(fā)展節(jié)奏進(jìn)一步加快，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛而發(fā)展壯大。但在后期，各地盲目開發(fā)園區(qū)，爆發(fā)期到來(lái)，導(dǎo)致財(cái)政稅收的極大損失和資源浪費(fèi)，在2003年引發(fā)國(guó)家清理整治行動(dòng)。

 3) 整頓調(diào)整階段(2003年～2015年)

 這一階段以2003年我國(guó)開始有意識(shí)地對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行整頓、調(diào)整為標(biāo)志。

 1984年到2003年，我國(guó)的開發(fā)區(qū)數(shù)量從14個(gè)(首批14個(gè)經(jīng)開區(qū))暴漲到6866個(gè)，園區(qū)的爆發(fā)導(dǎo)致地方政府間的惡性競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)的隨意遷移：為了引資，地方政府一再降低土地價(jià)格、水電等資源費(fèi)用和其他稅收標(biāo)準(zhǔn)，造成了土地開發(fā)效率低下和資源浪費(fèi)。同時(shí)，一些企業(yè)為追尋最優(yōu)惠政策而在相鄰園區(qū)間遷移，導(dǎo)致財(cái)政稅收的極大損失。

 在我國(guó)加入WTO與改革開放進(jìn)一步深化的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須邁向轉(zhuǎn)型升級(jí)、科學(xué)發(fā)展的階段。這一階段以中關(guān)村的再次發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商華夏幸福開發(fā)的固安工業(yè)園為代表，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)鏈完善以及產(chǎn)城一體化方面取得了巨大的進(jìn)步。

 4) 轉(zhuǎn)型升級(jí)階段(2016年～至今)

 2016年開始，傳統(tǒng)房企紛紛開始尋求轉(zhuǎn)型。在面對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控政策后，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào) 整提供載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為熱門首選。在供給側(cè)改革、脫虛向?qū)嵉拇蟊尘跋拢膭?lì)向制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新一輪的資本，也迎來(lái)新一輪的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。

 二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

 在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)主要有以下八條路徑和趨勢(shì)：

 1.產(chǎn)業(yè)集群化

 傳統(tǒng)園區(qū)面面俱到的“混搭式”產(chǎn)業(yè)定位模式亟待轉(zhuǎn)變，專業(yè)特色園區(qū)將成為重要發(fā)展趨勢(shì)。其核心是，深入挖掘園區(qū)自身獨(dú)有的個(gè)性和特色，確立與眾不同的發(fā)展定位。在產(chǎn)業(yè)定位方面，差異化表現(xiàn)為“產(chǎn)業(yè)聚焦”，圍繞1-2個(gè)核心產(chǎn)業(yè)深耕細(xì)作，垂直構(gòu)建完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，以“鏈條優(yōu)勢(shì)”打造有特色的細(xì)分產(chǎn)業(yè)集群，可更有效地鏈接全球資源，凸顯產(chǎn)業(yè)園區(qū)個(gè)性，并形成持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。

 2.產(chǎn)城模式綜合化

 產(chǎn)城融合是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心發(fā)展趨勢(shì)。從原先單一產(chǎn)業(yè)功能出發(fā)，以打造產(chǎn)城綜合體的模式，逐步疊加復(fù)合性的城市功能進(jìn)入園區(qū)，例如生活、文化、體育、休閑、娛樂、旅游等城市功能，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合性的城市節(jié)點(diǎn)轉(zhuǎn)型，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)、人氣、城市化水平良性循環(huán)。

 產(chǎn)城融合的核心內(nèi)涵是形成互動(dòng)、分享、高效的園區(qū)整體環(huán)境，并服務(wù)于“人”。園區(qū)的核心主體是在此工作的企業(yè)管理者及員工，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或?qū)⒏嚓P(guān)注作為“人”本身的精神需求，通過匹配多元化、人性化的功能要素，逐步進(jìn)化到生活方式的打造層面。一個(gè)具有鮮明“生活方式”的園區(qū)，無(wú)疑將在激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局中占據(jù)先機(jī)。

 3.園區(qū)服務(wù)多樣化

 隨著產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)和商業(yè)環(huán)境的日趨成熟，企業(yè)對(duì)服務(wù)的需求亦呈現(xiàn)多樣化、專業(yè)化趨勢(shì)，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司已經(jīng)沒有辦法提供這樣的服務(wù)，引入各類專業(yè)服務(wù)商成為必然。

 這些專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的代表是以科技成果轉(zhuǎn)化、公共實(shí)驗(yàn)室為主的科技創(chuàng)新服務(wù)機(jī)構(gòu);以人才就業(yè)、招聘、培訓(xùn)、高端人才引進(jìn)為主的人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu);以創(chuàng)業(yè)投資、融資中介為主的金融服務(wù)機(jī)構(gòu);以企業(yè)宣傳、推廣為主的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu);以財(cái)務(wù)、法律、管理咨詢?yōu)橹鞯膶I(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等。

 4.產(chǎn)業(yè)組織互聯(lián)網(wǎng)化

 在工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)組織形式將發(fā)生劇烈變革，首先是大企業(yè)越來(lái)越大且會(huì)呈現(xiàn)大批量定制的特點(diǎn)，小企業(yè)越來(lái)越小，重點(diǎn)聚焦于某一領(lǐng)域的研發(fā)設(shè)計(jì)及供應(yīng)鏈組織，大小企業(yè)呈現(xiàn)相互依托、相互競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)。企業(yè)聯(lián)合可以組建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新聯(lián)盟，形成以龍頭企業(yè)與中小企業(yè)共同參與、上下游企業(yè)聯(lián)動(dòng)的合作模式。

 基于互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的進(jìn)一步分解和重新組合，衍生了平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)眾籌、眾包等新的模式。比如海爾通過互聯(lián)網(wǎng)+變革，實(shí)現(xiàn)了海爾產(chǎn)業(yè)資源(工業(yè)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、銷售渠道、物流、倉(cāng)儲(chǔ))、互聯(lián)網(wǎng)金融資源 (融資租賃、小額貸款)、工業(yè)設(shè)計(jì)、研發(fā)制造等資源的對(duì)接;比如小米專注于設(shè)計(jì)和營(yíng)銷，通過小米生態(tài)鏈平臺(tái)，在多個(gè)消費(fèi)電子領(lǐng)域取得了突破發(fā)展。

 傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)應(yīng)充分利用原來(lái)積累的產(chǎn)業(yè)資源，包括不同企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)、檢驗(yàn)檢測(cè)設(shè)備、數(shù)控設(shè)備等，搭建聯(lián)合的產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。這里面也可以將園區(qū)外面的產(chǎn)業(yè)資源整合進(jìn)來(lái)，打造基于互聯(lián)網(wǎng)+的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

 5.開發(fā)主體市場(chǎng)化

 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)一般有政府主導(dǎo)型、政企合作型、企業(yè)主導(dǎo)型三種開發(fā)模式。

隨著政策逐步收緊，地方政府在園區(qū)開發(fā)中的作用逐步減弱。以華夏幸福、聯(lián)東U谷為代表的專業(yè)化園區(qū)開發(fā)公司的規(guī)模、實(shí)力、品牌及專業(yè)化效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，在園區(qū)開發(fā)中將占據(jù)越來(lái)越重要的地位。

 6.招商體系專業(yè)化

 隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不斷聚焦，對(duì)招商隊(duì)伍和招商人員的專業(yè)素質(zhì)要求越來(lái)越高，傳統(tǒng)的“全員招商”、“三同招商”已經(jīng)難以適應(yīng)形勢(shì)的變化。園區(qū)招商工作要以專業(yè)化的園區(qū)規(guī)劃為指導(dǎo)，以產(chǎn)業(yè)鏈招商為導(dǎo)向，差異化組合招商模式，綜合線上線下資源平臺(tái)，形成以“四化”為代表的專業(yè)化招商體系。

 一是目標(biāo)定位專業(yè)化。變“招商引資”為“招商選資”，按照細(xì)分產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)、目標(biāo)區(qū)域、企業(yè)規(guī)模等維度對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行篩選;

 二是招商組織專業(yè)化。要求園區(qū)組建專業(yè)化的招商隊(duì)伍，招商人員對(duì)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、園區(qū)產(chǎn)品及各方面要素配置情況了如指掌;

 三是招商渠道專業(yè)化。要對(duì)傳播渠道進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)研，針對(duì)園區(qū)特點(diǎn)選擇合適的招商傳播渠道;

 四是招商服務(wù)專業(yè)化。要建立以投資者為導(dǎo)向的全程服務(wù)體系，負(fù)責(zé)企業(yè)入園前、入園中、入園后全程的政府銜接、協(xié)調(diào)工作。

 7.產(chǎn)業(yè)高端化

 沒有夕陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)，只有夕陽(yáng)的企業(yè)。打造高端產(chǎn)品是每個(gè)傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)優(yōu)先要考慮的路徑。通過對(duì)園區(qū)企業(yè)的篩查，總是會(huì)發(fā)現(xiàn)有潛力的企業(yè)或是有夢(mèng)想的團(tuán)隊(duì)，然后以大力度支持其升級(jí)產(chǎn)品技術(shù)、品牌服務(wù)，或者促進(jìn)其兼并重組。在原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，分析現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈的高端方向或拓展方向，可以有選擇地促進(jìn)企業(yè)裂變、培育關(guān)鍵環(huán)節(jié)、提升產(chǎn)業(yè)鏈位置，向價(jià)值鏈高端靠攏。

 8.盈利模式多元化

 傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，盈利主要來(lái)源于售房、租房和物業(yè)服務(wù)收入。隨著“新經(jīng)濟(jì)”的快速發(fā)展，園區(qū)物理空間成為“共享資源”，廉價(jià)甚至是免費(fèi)提供成為趨勢(shì)。相應(yīng)的，園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”、“服務(wù)模式”轉(zhuǎn)變。園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)不再和入園企業(yè)形成甲乙方關(guān)系，而是成為一家人。通過成立產(chǎn)業(yè)投資基金，入股入園企業(yè)，同時(shí)提供專業(yè)化的服務(wù)，共同享受入園企業(yè)的成長(zhǎng)收益。

 三、當(dāng)物業(yè)管理相遇產(chǎn)業(yè)園區(qū)

 1、園區(qū)物業(yè)服務(wù)

 在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)鏈條中，物業(yè)服務(wù)作為最重要的軟性服務(wù)支撐之一，日益成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)體系中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

 從這些年的發(fā)展情況來(lái)看，伴隨著改革發(fā)展的大潮，一方面，我國(guó)起步較晚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)迅速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，知名產(chǎn)業(yè)園區(qū)都有物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐并提供專業(yè)服務(wù);另一方面，在各具特色的產(chǎn)業(yè)園區(qū)背后，日漸形成了各具特色物業(yè)服務(wù)體系，并在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展過程中，助力園區(qū)較好地實(shí)現(xiàn)了其發(fā)展目標(biāo)，由此也實(shí)現(xiàn)了服務(wù)自身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

2、服務(wù)的經(jīng)濟(jì)邊界

對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于入駐園區(qū)的企業(yè)和客戶群體不同，其對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也不盡相同。以目前各企業(yè)開展的實(shí)踐探索來(lái)看，服務(wù)已經(jīng)逐步滲透到了產(chǎn)業(yè)流程之中，不僅包括政府主管部門對(duì)接、園區(qū)餐飲、園區(qū)住宿、設(shè)施管理、設(shè)備租賃等基礎(chǔ)服務(wù)，還涵蓋了咨詢、創(chuàng)投、金融租賃、物流支持、財(cái)務(wù)、人力資源、呼叫中心、服務(wù)外包等增值性服務(wù)，園區(qū)的物業(yè)服務(wù)正在呈現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的特征。

從現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的角度來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)無(wú)疑是物業(yè)服務(wù)探索轉(zhuǎn)型和升級(jí)的先行者。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)框架之下，服務(wù)擺脫了“勞動(dòng)密集型”的特征，由高素質(zhì)的人才提供專業(yè)的管理和服務(wù)組成的組合型服務(wù)產(chǎn)品，這也正是物業(yè)管理一直以來(lái)探索的發(fā)展方向。

3、產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的思考

有一句話“一直被模仿，從未被超越。”常常被拿來(lái)形容世界各地模仿“硅谷”建立科技園。從眾所周知的結(jié)果來(lái)看，模仿的各地所取得的成效參差不齊，原因是多方面的，其中，園區(qū)服務(wù)體系所發(fā)揮作用的差距被認(rèn)為是一個(gè)很重要的因素。

總結(jié)服務(wù)體系六個(gè)方面：

人力資源服務(wù)體系：人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)為園區(qū)企業(yè)提供源源不斷的人力資源。

金融資本服務(wù)體系：金融資本服務(wù)機(jī)構(gòu)為園區(qū)企業(yè)提供豐富的風(fēng)險(xiǎn)資金和完善的金融服務(wù)。

管理信息咨詢服務(wù)體系：園區(qū)企業(yè)對(duì)于管理信息服務(wù)機(jī)構(gòu)具有高度的依賴性，這大大節(jié)省了這些企業(yè)的人力物力，并提升了管理、決策質(zhì)量，提高了創(chuàng)新的成功率。

財(cái)務(wù)服務(wù)和法律服務(wù)體系：在“硅谷”，律師的密度大約是10個(gè)工程師對(duì)應(yīng)一個(gè)。此外高級(jí)會(huì)計(jì)師的數(shù)量超過律師，總體上說(shuō)，每5個(gè)工程師就有一個(gè)律師或會(huì)計(jì)師。

物業(yè)服務(wù)體系：盡管物業(yè)服務(wù)公司不提供技術(shù)性的服務(wù)，但為園區(qū)企業(yè)提供所需的日常辦公保障、安全等服務(wù)，與前述服務(wù)形成一個(gè)完整的服務(wù)體系，物業(yè)服務(wù)成為這一閉合的服務(wù)鏈條中關(guān)鍵的一環(huán)。