產業(yè)地產策劃過程中的核心要點是什么？開發(fā)與運營，相信是大部分產業(yè)地產人較為關心的兩大重點，今天我們就來重點討論一下。

首先，一個產業(yè)地產，到底應該如何確立產業(yè)主題，選擇導入的產業(yè)呢?

近年來，很多原來并未涉獵地產領域的企業(yè)，尤其是工業(yè)企業(yè)，對產業(yè)地產躍躍欲試。擁有一定的產業(yè)資源優(yōu)勢，是這些企業(yè)產生邁入產業(yè)大軍念頭的重要原因之一。將旗下的產業(yè)資源直接導入并驅動產業(yè)地產，看似理所應當，但試過之后才知道，沒那么簡單。和大家分享一個案例。

一線城市某郊區(qū)山清水秀的地方，有一家大設計公司拿了一塊地，想把地塊開發(fā)成創(chuàng)意辦公園區(qū)。按理說，他們公司有很多設計師，也需要在這種環(huán)境優(yōu)美的地方潛心做設計，把項目作為企業(yè)的設計師工作室應該是個可行方案?？墒堑啬昧撕芫脹]啟動，原因就是那些設計師們不僅需要潛心做設計，還需要與客戶頻繁溝通設計成果，反復修正，那里離市區(qū)太遠，往返不便，設計師們紛紛表示不愿意去，于是項目只得擱淺。這個“創(chuàng)意產業(yè)地產”，就是典型的有資源，但并沒有考慮清楚產業(yè)需求導致的失敗案例。

如何找到適合地塊的產業(yè)呢?今天分享一個思路——發(fā)揮“比較優(yōu)勢”。

研究發(fā)現(xiàn)，京津等一二線城市有大量服務外包類的產業(yè)正受高辦公成本、高人工成本的擠壓，向三四線城市外溢。服務外包類企業(yè)的選址“需求”包括較低的辦公租金和人力成本、近市場(近京津等城市)、交通方便等，這些條件在河北各地都能滿足。但是我們?yōu)槭裁凑J為保定可以承接呢?因為保定的眾多院校恰好能為服務外包輸送眾多中端人才，這是河北其它地市所不具備的。項目的合作方又恰好有一些學校資源，這就是我們所說的項目具備“比較優(yōu)勢”。有了這個比較優(yōu)勢，當服務外包類企業(yè)在做出外溢去向的抉擇時，定會多看我們一眼。

因此，“產業(yè)”如何選擇，其實核心也是要搞清楚產業(yè)的落地“需求”，想清楚產業(yè)從哪里來?為何而來?面對產業(yè)地產，與其執(zhí)著于開發(fā)創(chuàng)造各種奇招、怪招，不如踏踏實實地梳理清楚項目的核心問題，研究透項目的本體情況、市場競爭情況，以及如何實現(xiàn)項目價值最大化。一切從“需求”出發(fā)!——產業(yè)地產的策劃核心看似簡單，但意味深長。

其二，再來說說產業(yè)地產中的“地產”二字——“地產”到底應該開發(fā)成什么樣?提供何種服務?

有些開發(fā)商覺得，產業(yè)地產和常規(guī)地產一樣，不就是蓋了房子賣給企業(yè)么?根本不需要考慮產業(yè)!有些政府則覺得，產業(yè)地產必須有產業(yè)，但是究竟是什么產業(yè)，卻往往是跟著感覺走，他們不顧市場情況，主觀臆斷地確定了某些園區(qū)只能做IT主題、服務外包主題等等。

這兩種思路往往導致產業(yè)地產、尤其是大型產業(yè)地產，在銷售、運營等各個關鍵階段都面臨了不必要的問題和挑戰(zhàn)，有時這種影響對于項目的發(fā)展甚至是致命的。

產業(yè)地產，作為產業(yè)的載體，其實首先必須要研究的，是這個地塊的條件可以匹配什么樣的產業(yè)?只有搞清楚要匹配的“產業(yè)”，“地產”的開發(fā)、運營才能做到有的放矢，即考慮清楚要匹配的產業(yè)，才能提供與之需求相符的硬件設施和軟件服務。例如，如果引入的產業(yè)是偏向于創(chuàng)意設計的，“地產”就需要花更多功夫研究激發(fā)創(chuàng)意、提供溝通場所的公共空間設計等;如果引入的產業(yè)是偏向于數(shù)據(jù)存儲、研發(fā)試驗的，“地產”就需要著重考慮樓板承重、園區(qū)安防等。

因此，產業(yè)地產開發(fā)、運營中，“地產”離不開“產業(yè)”，更離不開產業(yè)落地的硬件、軟件“需求”。

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